주택임대차보호법 최우선변제 변경사항

대부분의 서민들은 집이 가장 큰 재산이기 때문에 임대차계약시에도 신중하고 꼼꼼하게 확인하는 것들이 있습니다. 저당이 많이 잡힌 집이거나 가압류 등의 법적인 제한이 있는지, 전입신고 부터 확정일자를 비롯해 신경쓸 것들이 많이 있습니다. 

그럼에도 불구하고 내 잘못도 아닌 집주인의 문제로 경매에 넘어가버리는 경우 세입자의 재산도 날아가 버릴 수 있기 때문에 나라에서는 1981년도 부터 주택임대차보호법을 만들어 최소한의 보호장치로 시행하고 있습니다.

일단 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 건물이 주거용이여야 하고 건물의 인도와 주민등록 전입을 마치면 선순위 저당권이 없는 경우에 한해 대항력을 갖게되고 확정일자를 받아두면 등기처럼 순위 보전을 받게 됩니다.

주택임대차보호법 최우선변제

대항력을 갖춘 소액임차인에 대하여 다른 선순위 채권자들보다 일정금액 우선하여 배당받을수 있도록 하는 제도 입니다. 소액임차인이 우선배당을 받기위해서는 보증금액수가 주택임대차보호법이 정한 소액 금액 기준에 맞아야 합니다.

올해 개정 이전 최우선변제금액에 관한 정리 표입니다. 주기적으로 시세 상승분을 반영하여 보증금의 범위와 최우선변제 금액을 조금씩 상향하고 있는데요, 소액임차인을 위한 제도라고는 하지만 현실적인 전세금액이라기 보다는 반전세나 월세에 맞는 금액으로 낮은 느낌은 있습니다^^;

올해 3월 31일 개정된 최우선변제 내용입니다.

서울시는 보증금 1억원 이하 최우선 변제금액은 3천4백만원 까지로 상향되었고, 세종시, 그밖의 지역이 조금 상향 조정되었습니다.

중요한것은 최초 근저당권 설정일 입니다.

임대차계약을 2016년도 올해 했다고 해서 최우선변제금액도 올해 개정된 사항을 보는것이 아니라, 해당 주택에 최초 근저당이 설정된 날짜를 기준으로 최우선변제가 결정됩니다. 따라서 임대차 계약시 근저당이 잡혀있다면 현 시세에 몇 퍼센트가 잡혀 있는지 확인하고 근저당이 잡힌 날짜도 확인해서 최우선변제 금액을 확인하는 것이 필요합니다.