부동산매매계약서 양식 및 작성법

부동산 매매 거래시에는 대부분 공인중개사 사무실을 거쳐서 거래를 하게 됩니다. 종종 공인중개사를 끼지 않고 계약서를 작성하고 그외 사항들은 법무사 사무실에서 진행하는 경우도 있습니다. 이때는 부동산매매계약서를 거래 당사자간에 직접 작성을 하게 되는데요, 여기에 필요한 양식과 유의사항을 올려 보도록 하겠습니다.

부동산매매계약서 작성방법

계약하고자 하는 물건에 대하여 소유자의 이름,주소를 확인 한 후 관할등기소에서 토지,건물 등기부등본 1통과 구청에서 건축물관리대장 토지대장, 토지이용계획확인원 각 1통을 발급 받습니다. 압류나 가압류 근저당 가처분 등의 확인과 허가여부 세금관계 임대차관계 등을 확인하기 위함입니다.

계약시에는 등기부등본과 계약당사자의 본인 여부 확인을 합니다. 대리인이 나온 경우에는 주민등록증과 위임장 인감증명서를 확인합니다. 계약서 상에는 상호간의 인적사항과 매매금액 지급방법 부동산인도방법 계약위반시 배상문제 일자 등을 협의하여 작성하고 계약시 다시 확인합니다. 특약사항이 필요한경우 상호간에 협의된 내용을 기재하여 넣도록 합니다.

계약서 확인시 수정이 필요한 경우에는 적색볼펜으로 두줄을 긋고 쌍방 날인 후 수정하면 됩니다. 또한 계약서가 낱장이 아닌 여러장일 경우 페이지 순서대로 놓고 각 페이지가 만나는 부분에도 간인을 찍습니다.

계약서상 성명 부분은 당사자나 대리인이 직접 자필로 작성하며 도장은 인감도장을 선명하게 보이도록 찍습니다.

부동산매매계약시 유의사항

부동산 매매시에는 등기부에 의해 매도인이 소유자가 맞는지를 확인 한 후 가등기, 가압류, 가처분은 없는지 저당권 설정된경우 금액은 얼마인지를 확인하고 대금지불전 저당권 말소에 대한 특약을 계약서에 명시하여야 합니다. 저당권이 말소되지 않았을 경우 막대금을 지급하면 안됩니다.

등기부 뿐만 아니라 지적도, 토지대장, 건축물관리대장을 발급 받아 등기부와 일치하는지 여부도 확인하시길 바랍니다. 통상 법무사나 공인중개사를 이용하는 경우에는 차근차근 확인 할 수 있습니다.

부동산매매계약 해약시

부동산 매매계약은 체결과 동시에 효력이 있습니다. 이런 매매계약을 해제할 수 있는 방법은 아래와 같습니다.

1. 계약서상에 명시된 해약조건에 해당하는 경우

2. 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환함으로써 해약할 수 있습니다.

3. 중도금을 치루고 매수인이 잔금 지급을 하지 않는경우에는 보통7일을 정도 잔금지급을 독촉한 뒤, 이때에도 지불하지 않는 경우 계약해제가 가능합니다.

4. 계약이후 매도인이 잔금을 받지 않으려고 하고 매매계약을 해제하자고 할 경우도 매수인에게 귀책사유가 없는한 계약해제는 불가능 합니다. 매수인은 잔금 지급기일에 잔금을 법원에 공탁하고 소유권 이전 등기절차 이행청구의 소를 제기하여 확정판결을 받으면 매도인의 협조가 없어도 등기이전이 가능합니다.

부동산 매입시 부담하게되는 세금

부동산 취득시에는 지방세인 취등록세를 납부해야 하고, 부동산을 보유하면서 재산세와 종합부동산세를 납부해야 합니다. 부동산을 양도 하였을 시에는 양도소득세 또는 증여세, 상속세를 납부해야 합니다.

취득세 : 부동산 취득시 시청,구청에 내는 지방세로 30일 이내에 해야합니다.

등록세 : 재산의 취득 이전 변경 또는 소멸에 관한 사항을 등기하는 경우에 권리자에게 부과하는 지방세

인지세 : 부동산매매계약서에 첨부하는 정부수입인지로, 부동산의 금액에 따라 2만원~35만원 정도 입니다.

부동산을 거래한 경우 반드시 등기를 해야하고, 매매의 경우 마지막 대금을 지급한 날로부터 60일 이내에 이전등기를 해야 합니다. 등기신청을 이유없이 이행하지 않으면, 등록세액의 5배 이하의 과태료가 나오게 됩니다. 과태료는 등기권리자에게 부과하는데 등기를 제때하지 못한 원인이 등기의무자에게 있을경우 등기의무자에게 과태료를 부과하게 됩니다.

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